关于博大公司普通债权清偿率调整的公告
威海博大房地产开发有限公司普通债权组债权人：
威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）破产重整一案，威海市文登区人民法院于2021年10月13日作出（2018）鲁1003破8-2号民事裁定书，裁定批准博大公司重整计划。
博大公司续建工作已全部完成，财富大厦不动产物权初始登记工作已办理完毕。但重整计划执行过程中债务人财产因客观情况而减少，导致普通债权清偿率较之重整计划有所降低。具体情况说明如下：
一、财富大厦第16层定性改为转换层，为不可出售资产
在博大公司进入破产程序时，其所开发建设的财富大厦处于主体竣工但尚未验收状态。财富大厦共计地上建筑25层，管理人调取了房管局与不动产登记中心的相关资料，确认25层均为可售资产（其中，第16层已经办理网签备案至博大公司原负责人杨锡龙名下），并委托评估机构对财富大厦价值进行了评估，评估明细中包含了第16层的财产价值，并据此确定重整计划计算可供清偿破产债权的债务人财产基数。
博大公司在办理财富大厦不动产初始登记时，相关主管部门告知，财富大厦第16层应为转换层，该层房产不可对外出售。之前网签系统里将该层列为可售房产系相关部门系统登记错误。主管部门在最终办理的不动产初始登记及财富大厦网签系统里均已将第16层的规划用途性质调整为转换层，为不可出售资产。
依据重整计划所引用的威同评报字（2020）第097号评估报告，财富大厦第16层的评估价值为3,826,954.67元，按照重整计划债务人资产计算规则同比扣减10.65%的增值税和土地增值税等税费，其清算状态下的价值为3,419,383.00元，应从重整计划可供清偿破产债权的债务人财产中扣除。
二、因诉讼确认部分购房小业主所购房产继续履行
财富大厦项目为40年产权的商业项目，所有房产规划用途为商业和办公。其中，有部分购房人以小公寓的名义购买了财富大厦的房产，该部分房产虽有一定的居住属性，但考虑到土地性质为商业，房产规划为办公，且尚未建成交付。因此，管理人在债权人会议及重整计划中均明确购买公寓的小业主所购房产在博大公司破产重整中应予以收回，其所付房款为普通债权。
在法院批准重整计划后，有4户购买了公寓的小业主向法院提起了诉讼，该4户最终经法院判决确认购房业主对其所购房产的优先权益（最早一起案件经一审、二审及省高院再审审查）。该4起案件相同点是购房人均办理了预告登记，并且法院判决中也将购房人办理预告登记作为判决理由之一进行了论述。管理人经查询不动产登记信息，在已购买财富大厦小公寓的业主中，除了已经起诉并判决的4套外，另有7套小业主所购房产办理了预告登记，其余购房人仅办理了网签备案但并未办理预告登记。
管理人认为，基于同案同判原则，对于其余已办理了预告登记的业主，应当参照已生效判决将其所购房产从原收回调整为继续履行，该11套房产（2123室、2318室、2126室、2018室、2014室、2013室、2119室、2213室、2023室、2113室、2114室）对应的评估价值13,621,97.43元自重整计划中可供清偿破产债权的债务人财产中相应调减，同时，该11套房产原在重整计划中所列普通债权5,182,527.36元也相应调减。对于其余购买小公寓的购房人，仍按照原重整计划认定的普通债权执行。
依据博大公司重整计划的规定：“上述债权组中的债权均是管理人初步认定的债权，实际债权数额最终以文登区人民法院裁定的债权为准，并根据实际债权数额，依法相应调整各类别债权的清偿率。”及“以上债权调整方案是以管理人认定财富大厦能够在偿债能力分析中认定的房产均能收回的前提下做出。若管理人认定应收回房产最终无法收回的，将以实际收回房产为限，依法相应调整各类别债权的清偿率。”即若博大公司最终确认的债权数额及债务人财产与重整计划引用数据有变动，将根据变动情况相应调整破产债权的清偿率。
综上，博大公司债务人财产因客观原因调整导致普通债权清偿率相应调整。可供清偿破产债权的债务人财产共调减4,784,580.43元（原重整计划清算状态下可供清偿普通债权的债务人财产为23,693,781.30元，调减后为18,909,200.87元），普通债权共计调减5,182,527.36元（原普通债权为355,119,092.69元，调减后为349,936,265.33元）。经上述调整后，清算状态下普通债权清偿率自原重整计划中的6.77%调整至5.40%，普通债权清偿率下调1.37%。因此，原重整计划重整状态下普通债权的清偿率自14.23%下调至12.86%。
特此公告。
威海博大房地产开发有限公司管理人
2025年12月2日